Ensimmäiseksi kannattaa nostaa esille markkinavolyymin moninkertaistuminen viimeisen kymmenen vuoden aikana, minkä takana on paitsi UPM-Kymmenen metsäkiinteistöjen myynnit myös yksityisen puolen  lisääntynyt tilatarjonta.

Enää ei kiinteistökaupan jälkeen tarvitse tuntea oloaan ”maansa myyneeksi”. Metsävarallisuudesta luopuminen ulkopuoliselle on hyvä ja perusteltu vaihtoehto, jos elämäntilanne sitä vaatii, eikä suvussa ole metsänomistuksesta kiinnostunutta jatkajaa. Pitää kuitenkin muistaa, että vapailla markkinoille tulevat metsätilat edustavat vain viidennestä omistajan vaihdoksista. Edelleen metsät periytyvät suurimmaksi osaksi sukupolvelta toiselle.

Metsäkiinteistöjen tarjontapuoleen liittyy olennaisena osana myös kiinteistönvälitys. Kaupan vilkastuessa metsänhoitoyhdistyksissä on pystytty erikoistumaan välitystoimintaan. Ammattimaiset välittäjät, paremmat myyntiesitteet ja tarkemmat metsäarviot ovat sekä myyjien että ostajien etu. Hinnanmuodostuksesta tulee tällöin tehokkaampaa ja vältytään turhilta jälkipuinneilta. Metsän myyjän paras vakuutus onnistuneessa kaupassa on laittaa metsäkiinteistö julkiseen myyntiin. Suorassa kaupassa molempien kaupan osapuolien tulisi olla tasavertaisesti perillä asioista, jottei kaupasta tulisi ali- tai ylihintaista.

Metsärahastojen ja muiden sijoittajamaisesti metsiä ostavien tahojen myötä metsäkiinteistömarkkina on tehostunut ja kilpailu kiristynyt. Tarkasteltaessa viimeistä kolmea vuotta on ostajan kannalta edullisten metsäkiinteistöjen löytäminen muuttunut yhä työläämmäksi. Keskimääräistä parempituottoisten kohteiden löytäminen perustuu päivittäiseen myyntikanavien seurantaan, kehittyneisiin taloudellista hyvyyttä kuvaaviin tunnuslukuihin ja kohteen tarkkaan maastoverifiointiin. Tehostuminen on merkinnyt paikallisten hintaerojen tasoittumista ja ominaisuuksiltaan hyvien ja huonojen tilojen hintaeron kasvua.

Vanhastaan isot metsäkokonaisuudet olivat selvästi pieniä tiloja edullisempia ja niistä sai ”tukkualennuksen”. Nyt tilanne on kääntynyt päinvastaiseksi. Isoista tiloista on tullut niukan tarjonnan ja kovan kysynnän ansioista keskivertotiloja kalliimpia.

Vaikka usein kuulee puhuttavan metsäkiinteistöjen hintakuplasta, ei siihen ainakaan tämän vuoden osalta näytä olevan perusteita. Aina, kun puhutaan ”hintojen karanneen” tai ettei ”järkeviin tuottoihin enää ylletä”, pitäisi samaan hengen vetoon kertoa, kuinka paljon metsäkiinteistöjen hinnat ovat tietyllä aikaperiodilla nousseet tai mikä on metsäsijoitukselle tällä hetkellä keskimäärin saatava tuotto ja verrata sitä muihin saman riskitason kohteisiin.

 

Mika Venho
hallituksen puheenjohtaja, perustajaosakas, Suomen Sijoitusmetsät Oy